‘주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적’으로 법률로 지정된 주택임대차보호법(약칭: 주택임대차법)은 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보인다.

주택임대차보호법은 7월 30일 국회를 통과했고, 이례적으로 바로 다음날인 31일 임시 국무회의를 통해 전격 시행됐다. 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제의 세 가지 제도를 담고 있다. ‘임대차3법’이라고 불리는 이유가 이것이다.

1. 계약갱신청구권제는 임차인(세입자)이 2년 기한으로 기존의 전·월세 계약의 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 제공한다.
2. 전·월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이상 올릴 수 없게 제한을 둔다.
3. 전·월세신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무화한다.

임차인은 전·월세신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받는 게 가능해진다. 특히 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 세들어 살고 있는 주택이 경매에 부쳐지거나 할 때 보증금을 받을 수 없는 경우가 생기는데, 신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문이다. 계약갱신청구권제로 기존의 전·월세 계약이 만료를 앞두더라도 2년까지 연장이 가능해졌다. 새로 계약을 할 경우 기존 계약기간인 2년에서 추가로 2년 연장을 하면 최대 4년까지 한 곳에서 거주가 가능해진다.

하지만 우려의 목소리도 나오고 있다. “전세가 사라진다.”라는 부동산 시장의 목소리도 무시할 수 없다. 임대료 인상폭이 크게 제약을 받게 되니 집주인들이 법으로 보장되는 계약 기간이 끝나면 전세 대신 월세로 전환하게 된다는 것이다. 이번 법 개정으로 전세 제도가 아예 사라질 것이라는 주장에 대한 반박도 많다. 가장 큰 이유는 집주인들이 전세금을 바로 회수해서 돌려줄 수 있는 경우가 많지 않기 때문이다. 대부분의 집주인들은 세입자에게 받은 전세금을 다른 부동산 구입에 투자하는 경우가 많기 때문이다.

전세 물량의 급감에 대해서는 이미 임대차3법이 국회를 통과하기 전후로 많은 우려가 나왔다. 물량의 급감은 자연스레 전세가격 상승으로 이어질 가능성이 크다는 지적이다. 또 다른 부작용으로 전세 시장가격의 왜곡 현상이 있다고 전문가들은 지적한다. 기존 세입자와 신규 세입자 사이에 사실상 ‘이중가격제’가 생기면서 차별을 받게 된다는 것이다.

임대차3법의 논란은 이어지고 있으며 아직 뚜렷한 문제점과 장점이 보이지 않는 상황에서 무조건적인 찬/반이 아닌 조금은 시간을 가지고 관심있게 바라볼 필요가 있는 사안으로 생각된다.